2026年第1四半期、中古マンション市場に変化、都心5区で値下げ圧力強まる

マンションリサーチ株式会社は、2026年第1四半期の中古マンション市場について調査した。


2026年も4月に入り、早くも最初の四半期が経過した。この期間の中古マンション市場を振り返ると、一見すると大きな変動は見られないものの、エリア別に見ると明確に歪みが生じ始めていることがわかる。特に、東京都心部とそれ以外のエリアにおいて、市場の温度差が徐々に顕在化している。

前四半期と比較して最も顕著な変化は、都心5区における値下げ幅のだ拡大。2025年10月～12月における都心5区の中古マンションの値下げ率は5.77％であったのに対し、2026年1月～3月は6.24％へと上昇しており、これは2023年以降で最大の水準となっている。

さらに注目すべきは、この値下げ率が2024年7月～9月以降、継続的に高くなっている事。すなわち、単発的な調整ではなく、売主側が価格修正を余儀なくされる構造的な圧力が強まりつつあると考えられる。

これまで価格上昇を牽引してきた都心5区において、需給バランスに変化が生じ始めていることは、市場全体にとって重要なシグナルといえるだろう。

一方で、23区全体では依然として流動性が維持されており、実需に支えられたマーケットは底堅さを保っている。このため、今後の市場分析においては、「都心＝強い」という従来の単純な図式ではなく、よりミクロな需給構造の把握が不可欠となるだろう。

【調査概要】
調査期間：2023年1月～2026年2月
調査機関：マンションリサーチ
調査対象：東京都23区内中古マンション
サンプル事例数：234,621事例
調査方法：公開されている中古マンション売出情報を収集して、
　　　　　統計処理を行い集計。

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